Eksmisja za samowolne zajęcie pustostanu gminnego – kiedy gmina może pozwać lokatorów

Sprawy o eksmisję z lokali należących do gminy – zwłaszcza tzw. pustostanów, samowolnie zajętych przez osoby w bardzo trudnej sytuacji życiowej – to dziś jedna z najtrudniejszych kategorii sporów mieszkaniowych. W takich procesach zderzają się dwa porządki: formalne prawo własności gminy i standard ochrony praw człowieka, w tym prawa do mieszkania oraz życia rodzinnego.

Odpowiednia strategia procesowa wsparta o aktualnego orzecznictwo sądów (w tym wyroków inspirowanych standardem art. 8 EKPC) często wpływa na to, czy wyrok będzie jedynie formalnie poprawną eksmisją, czy też sąd zastosuje test proporcjonalności, przyzna lokal socjalny, wstrzyma wykonanie orzeczenia, a niekiedy – oddali powództwo.

Podstawa roszczenia gminy: art. 222 § 1 k.c.

W sprawach, w których gmina pozywa lokatorów o eksmisję z pustostanu zajętego bez umowy najmu, podstawą żądania jest art. 222 § 1 k.c. – tzw. roszczenie windykacyjne. Przepis ten stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą bez skutecznego tytułu prawnego, wydania tej rzeczy. W praktyce w pozwie pojawia się żądanie opróżnienia, opuszczenia lokalu oraz wydania lokalu właścicielowi (gminie).

Wiele gmin poprzestaje na wywodzie: „brak tytułu do lokalu – eksmisja musi być zasądzona". Na tle obowiązujących standardów – krajowych i strasburskich – takie podejście wydaje się zbyt formalistyczne.

Art. 222 § 1 k.c. a art. 5 k.c. – prawo własności nie jest absolutne

Art. 5 k.c. stanowi, że nie można czynić ze swego prawa użytku sprzecznego ze społeczno‑gospodarczym przeznaczeniem prawa lub z zasadami współżycia społecznego. To właśnie ten przepis pozwala sądowi „skorygować" wykonanie prawa własności, gdy uznanie zasadności roszczenia na gruncie czysto formalnym prowadziłaby do rażąco niesprawiedliwego rezultatu.

W sprawach o eksmisję kluczowe jest podkreślenie, że sąd nie powinien poprzestać na stwierdzeniu braku tytułu prawnego, ale musi zbadać, czy domaganie się eksmisji w konkretnych okolicznościach nie stanowi nadużycia prawa.

Sąd Okręgowy Warszawa‑Praga w wyroku z 14.10.2019 r., IV Ca 2244/16, wprost wskazał, że powództwo o eksmisję z lokalu mieszkalnego powinno być oceniane w świetle art. 5 k.c. z uwzględnieniem art. 8 EKPC, a sąd nie może ograniczyć się do stwierdzenia, iż pozwany nie ma tytułu prawnego do lokalu.

Test proporcjonalności

Art. 8 EKPC gwarantuje prawo do poszanowania życia prywatnego i rodzinnego oraz mieszkania. Eksmisja – także w relacji cywilnoprawnej pomiędzy gminą a lokatorami – jest ingerencją w to prawo.

Z linii orzeczniczej ETPC, przywoływanej m.in. przez SO Warszawa‑Praga wyroku o sygn.akt: IV Ca 2244/16, wynika, że:

• eksmisja jest najdalej idącym, często nieodwracalnym ograniczeniem prawa do mieszkania;
• już samo zagrożenie eksmisją jest ingerencją w art. 8 EKPC;
• sąd krajowy nie może ograniczyć się do stwierdzenia braku tytułu prawnego – musi zbadać, czy eksmisja jest „konieczna w demokratycznym społeczeństwie" oraz czy jest proporcjonalna do celu, jakim jest ochrona własności gminy.

Przy eksmisjach z pustostanów gminnych sąd powinien zbadać m.in.:

• sytuację rodzinną i zdrowotną pozwanych (choroby, niepełnosprawność, obecność małoletnich dzieci);
• czas zamieszkiwania w lokalu i stopień zakorzenienia rodziny;
• brak alternatywnego lokum – realną możliwość wynajęcia mieszkania na rynku;
• charakter zajęcia lokalu – czy była to samowola z motywów „spekulacyjnych", czy desperacka reakcja na grożącą bezdomność;
• stan lokalu przed zajęciem – wieloletni pustostan, zaniedbanie przez gminę;
• nakłady i opłaty poniesione przez pozwanych – remont, przywrócenie wartości użytkowej, regularne płatności.

Zaniechanie takiej analizy, w świetle aktualnego orzecznictwa, stanowi istotne naruszenie ze strony sądu.

W sprawach z powództwa gminy o eksmisję kluczowe znaczenie mają przepisy ustawy o własności lokali.

Art. 14 u.o.p.l. dotyczy co do zasady sytuacji, gdy najemca traci tytuł prawny do lokalu (np. wypowiedzenie umowy najmu). W takim przypadku sąd orzekający o eksmisji ma obowiązek równocześnie rozstrzygnąć o uprawnieniu do lokalu socjalnego (lub braku tego uprawnienia).

Inaczej jest w przypadku osób, które od początku zajmowały lokal bez jakiegokolwiek tytułu prawnego, czyli samowolnie zajęły pustostan.

Zgodnie z innym przepisem tej ustawy, sąd może przyznać uprawnienie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego wobec osoby, która dokonała zajęcia lokalu bez tytułu prawnego, jeżeli przyznanie tego uprawnienia byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.

Przepis ten daje sądowi narzędzie, aby w wyroku eksmisyjnym:

• przyznać „samowolnemu lokatorowi" prawo do lokalu socjalnego,
• wstrzymać wykonanie eksmisji do czasu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego (art. 14 ust. 6 u.o.p.l. stosowany odpowiednio).

Sąd Okręgowy w Płocku w wyroku z 21.10.2020 r., IV Ca 1047/19, podkreślił, że – w świetle u.o.p.l. i zasad współżycia społecznego – sąd może skutecznie związać gminę oceną, że przyznanie lokalu socjalnego jest szczególnie usprawiedliwione, i wstrzymać eksmisję do czasu złożenia oferty najmu takiego lokalu.

Typowe sposoby rozstrzygania spraw o eksmisję z pustostanu

Z dostępnego orzecznictwa wynika, że można wyróżnić co najmniej trzy typowe sposoby rozstrzygnięcia spraw, w których gmina pozywa o eksmisję osoby samowolnie zajmujące lokal gminny; opis ma charakter syntetyczny, wynikający z analizy dostępnych wyroków, a nie roszczenia do tworzenia jednolitej doktryny.

Uwzględnienie powództwa połączone z wyraźnym testem proporcjonalności

W tej grupie spraw sądy formalnie uwzględniają powództwo, ale jednocześnie szeroko analizują art. 5 k.c. i art. 8 EKPC; podkreślają konieczność konkretnego ważenia dóbr; często przyznają prawo do lokalu socjalnego i wstrzymują wykonanie eksmisji.

Uznanie samowolnego zajęcia lokalu połączone z przyznaniem lokalu socjalnego i wstrzymaniem eksmisji

W niektórych sprawach sądy uznają roszczenie gminy co do zasady, lecz jednocześnie przyznają uprawnienie do lokalu socjalnego także osobom, które zajęły lokal bez tytułu prawnego oraz wstrzymują wykonanie eksmisji do czasu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego.

Oddalenie powództwa

W części orzecznictwa można dostrzec sytuacje, w których sądy, stwierdzając występowanie wyjątkowych okoliczności, oddalają powództwo eksmisyjne, uznając, że jego uwzględnienie byłoby rażąco niesprawiedliwe, m.in. ze względu na:

• ciężką sytuację zdrowotną, niepełnosprawność,
• obecność małoletnich dzieci,
• wieloletnie zamieszkiwanie i poniesienie istotnych nakładów,
• wieloletnie zaniedbanie pustostanu przez gminę.

Orzeczenia te odwołują się do funkcji art. 5 k.c. jako mechanizmu „usuwania konfliktu wartości" – tak, aby formalne wykonywanie prawa własności nie prowadziło do wyników nieakceptowalnych z punktu widzenia zasad współżycia społecznego.

W praktyce procesowej, zarówno po stronie gminy, jak i lokatorów, kluczowe jest bardzo szczegółowe udokumentowanie istotnych okoliczności faktycznych. Sądy zwracają szczególną uwagę na:

1. Status lokalu przed zajęciem:
   • długość okresu, w którym lokal był pustostanem;
   • czy gmina podejmowała realne działania zmierzające do jego zasiedlenia;
   • stan techniczny (wilgoć, pleśń, brak ogrzewania, dewastacja).
2. Okoliczności zajęcia lokalu:
   • czy lokatorzy znajdowali się w sytuacji zagrożenia bezdomnością;
   • czy zgłosili fakt zajęcia do gminy i podjęli próbę uregulowania opłat;
   • czy wcześniej występowali o przydział lokalu.
3. Nakłady i opłaty:
   • zakres wykonanych remontów (faktury, rachunki, dokumentacja fotograficzna);
   • systematyczność regulowania opłat;
   • czy zachowanie lokatora nie przyczyniło się do degradacji lokalu.
4. Sytuacja osobista:
   • schorzenia, niepełnosprawność, dokumentacja medyczna;
   • obecność małoletnich dzieci i ich sytuacja szkolna;
   • realne możliwości pozyskania innego lokalu.

Na podstawie takich okoliczności faktycznych sądy budują obraz sytuacji pozwanych i podejmują decyzję, czy roszczenie gminy jest wykonywane w sposób proporcjonalny, czy też stanowi nadużycie prawa.

Lokale socjalne a samowolne zajęcia

Osobom, które samowolnie zajęły lokal gminny, co do zasady nie przysługuje automatyczne prawo do lokalu socjalnego. Jednak ustawa o własności lokali przewiduje wyjątek, w sytuacjach, gdy przyznanie takiego lokalu byłoby „w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione".

Z analizy dostępnych orzeczeń wynika, że za takim „szczególnym usprawiedliwieniem" przemawia zwłaszcza:

• zamieszkiwanie wraz z małoletnimi dziećmi;
• poważne choroby, niepełnosprawność członków rodziny;
• brak realnych możliwości wynajęcia lokalu na rynku;
• brak uciążliwości lokatorów, wykonanie remontu, regularne opłaty;
• wcześniejsze wieloletnie niewykorzystywanie lokalu przez gminę.

Zasada „czystych rąk"

W kontekście art. 5 k.c. mówi się o tzw. zasadzie „czystych rąk": kto sam narusza zasady współżycia społecznego, nie może skutecznie zasłaniać się tymi zasadami.

W sprawach dotyczących samowolnego zajmowania pustostanów zasada ta ma dwa wymiary:

• po stronie lokatora: uporczywe niepłacenie, dewastacja lokalu, agresywne zachowanie wobec sąsiadów – wyraźnie osłabiają argumentację opartą na art. 5 k.c.;
• po stronie gminy: wieloletnie pozostawianie zasobu mieszkaniowego w stanie pustostanów, brak realnych działań remontowych i brak oferty dla osób w najtrudniejszej sytuacji bytowej – może być ocenione jako zachowanie, które również powinno być uwzględniane przy stosowaniu art. 5 k.c. i art. 17 ust. 1a u.o.p.l.

W części orzecznictwa sądów można dostrzec tendencję do uwzględniania bierności gminy w zarządzaniu zasobem mieszkaniowym przy stosowaniu tych przepisów, zwłaszcza gdy wieloletni pustostan zostaje doprowadzony do stanu używalności nakładami lokatorów.

Jak bronić się w sprawie o eksmisję z pustostanu?

Dla osób przeciwko którym gmina skierowała pozew o eksmisję w związku z samowolnym zajęciem pustostanu gminny, w trakcie procesu kluczowe jest:

• udokumentowanie stanu lokalu przed zajęciem i zakresu remontu,
• wykazanie regularnego uiszczania opłat i kontaktu z gminą od początku zajmowania lokalu;
• przedstawienie pełnego obrazu sytuacji rodzinnej i zdrowotnej;

Najczęstsze pytania (FAQ) w sprawach o samowolne zajęcie pustostanu gminnego

Czy za samowolne zajęcie pustostanu gminnego zawsze grozi eksmisja?
Ryzyko eksmisji jest realne – gmina może wnieść powództwo z art. 222 § 1 k.c. i co do zasady ma prawo domagać się wydania lokalu. W wyjątkowych sytuacjach, przy powołaniu się na art. 5 k.c. i art. 8 EKPC, sąd może jednak oddalić powództwo albo przynajmniej przyznać lokal socjalny i wstrzymać eksmisję.

Czy osobie, która samowolnie zajęła lokal, może przysługiwać lokal socjalny?
Tak. Choć samowolne zajęcie wyłącza standardowy mechanizm z art. 14 u.o.p.l., to art. 17 ust. 1a pozwala przyznać prawo do lokalu socjalnego osobie, która zajęła lokal bez tytułu prawnego, jeśli będzie to w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.

Jak sąd ocenia, czy przyznać lokal socjalny osobie, która zajęła pustostan?
Sąd bada stan zdrowia i sytuację rodzinną, obecność dzieci, możliwości wynajęcia lokalu na rynku, wcześniejsze starania o lokal, zakres poniesionych nakładów, a także to, czy lokal był wcześniej wieloletnim pustostanem i jakie działania podejmowała gmina.

Czy można wygrać sprawę o eksmisję z pustostanu?
Możliwe są dwa korzystne scenariusze: oddalenie powództwa (w sytuacjach szczególnych) albo przyznanie prawa do lokalu socjalnego wraz ze wstrzymaniem eksmisji do czasu jego zaoferowania. Kluczowe jest udokumentowanie stanu faktycznego i powołanie aktualnego orzecznictwa (np. IV Ca 2244/16, IV Ca 1047/19).

Czy bierność gminy w zarządzaniu pustostanami ma znaczenie dla wyroku?
Może mieć. W części orzecznictwa sądów można dostrzec tendencję do uwzględniania wieloletniego pozostawiania lokali jako pustostanów przy ocenie, czy wykonywanie prawa własności przez gminę jest zgodne z zasadami współżycia społecznego, zwłaszcza gdy lokatorzy przywrócili lokal do używalności własnymi nakładami.

Czy warto składać apelację od wyroku eksmisyjnego za samowolne zajęcie pustostanu?
Tak, zwłaszcza gdy sąd I instancji nie przeprowadził testu proporcjonalności, pominął dowody dotyczące stanu zdrowia, sytuacji rodzinnej i nakładów na lokal albo nie odniósł się do art. 5 k.c. W dostępnych wyrokach są przykłady, w których sądy odwoławcze korygowały zbyt formalistyczne rozstrzygnięcia eksmisyjne.

Agnieszka Moszczyńska