Fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej – majątek wspólnoty czy właścicieli lokali?

Fundusz remontowy budzi w praktyce wiele pytań: czy to „wspólne pieniądze mieszkańców”, czy majątek odrębny wspólnoty mieszkaniowej? Czy właściciel, który sprzedał lokal, może domagać się zwrotu wpłat na fundusz remontowy? Czy wspólnota może swobodnie przesuwać środki z funduszu remontowego na inne cele?

W praktyce kancelarii związanej z obsługą prawną wspólnot mieszkaniowych dostrzegam kilka najczęściej występujących zagadnień związanych z charakterem funduszu remontowego. Poniżej przedstawiam syntetyczne ujęcie tych problemów wraz z najważniejszymi wnioskami praktycznymi.

1. Czy fundusz remontowy jest majątkiem wspólnoty, czy współwłasnością właścicieli?

Pierwsze zagadnienie dotyczy tego, czy środki zgromadzone na funduszu remontowym stanowią majątek wspólnoty mieszkaniowej, czy też pozostają nadal własnością poszczególnych właścicieli lokali (np. w ułamkowych częściach).

W orzecznictwie ukształtowało się dominujące stanowisko, zgodnie z którym:

• wspólnota mieszkaniowa może posiadać majątek odrębny od majątku właścicieli lokali,
• do tego majątku należą w szczególności uiszczane przez właścicieli zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, w tym wpłaty na fundusz remontowy oraz pożytki z nieruchomości wspólnej.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 kwietnia 2010 r., V CSK 367/09, podkreślił, że środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym – po podjęciu uchwały o jego utworzeniu i zasadach gromadzenia – stają się elementem majątku wspólnoty, a nie odrębną współwłasnością każdego właściciela „w części odpowiadającej jego udziałowi”.

W uzasadnieniu tego wyroku SN zaakcentował, że „zgromadzenie funduszu remontowego w odpowiedniej wysokości, umożliwiającej pokrycie kosztów prac remontowych, jest zgodne z przepisami ustawy o własności lokali”, a żądanie zwrotu uiszczonych zaliczek prowadziłoby do „patologicznej sytuacji”, w której właściciel wyzbywa się lokalu przed remontem, ale chce odzyskać środki, które powinny służyć finansowaniu tego remontu w interesie wszystkich.

Taka linia orzecznicza jest utrzymywana na poziomie sądów okręgowych. Sąd Okręgowy we Wrocławiu, w sprawie XII C 467/19, wskazał, że „środki zgromadzone na funduszu remontowym stanowią majątek własny wspólnoty mieszkaniowej, a właściciele lokali, podejmując uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego, wyrażają zgodę na zaliczenie wpłat dokonywanych na poczet tego funduszu do majątku wspólnoty”.

W praktyce oznacza to, że po przelaniu środków na fundusz remontowy właściciel nie zachowuje do nich indywidualnego prawa własności, lecz nabywa udział w majątku wspólnoty – wraz ze wszystkimi konsekwencjami (brak roszczenia o zwrot przy sprzedaży lokalu, brak możliwości „wycofania” wpłaty).

2. Czy właściciel może żądać zwrotu wpłat na fundusz remontowy, np. po sprzedaży lokalu?

Kolejne często występujące w praktyce zagadnienie dotyczy roszczeń o zwrot wpłat na fundusz remontowy – szczególnie w sytuacji zbycia lokalu przed przeprowadzeniem dużego remontu finansowanego z tego funduszu.

Orzecznictwo konsekwentnie odmawia właścicielom takiego roszczenia, wskazując, że skoro środki stanowią majątek wspólnoty, to nie „podążają” za osobą dotychczasowego właściciela – nowy właściciel wchodzi w sytuację prawną zbywcy, korzystając z efektów zgromadzonego funduszu (np. wyremontowany dach, elewacja, klatka schodowa).

W cytowanym już wyroku V CSK 367/09 Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał, że próba „wyjęcia” wpłat z funduszu w związku ze sprzedażą lokalu prowadziłaby do sytuacji, w której koszty remontu ponoszą wyłącznie pozostali współwłaściciele, mimo że remont leży w interesie wszystkich. Takie roszczenie byłoby sprzeczne z konstrukcją kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zasadami współżycia społecznego.

Analogicznie wypowiada się doktryna i orzecznictwo dotyczące spółdzielni mieszkaniowych – gdzie wpłaty na fundusz remontowy również nie podlegają zwrotowi przy wygaśnięciu prawa do lokalu.

3. Czy wspólnota może dowolnie decydować o przeznaczeniu funduszu remontowego?

Trzecie istotne w praktyce zagadnienie dotyczy granic decydowania przez wspólnotę i zarząd wspólnoty mieszkaniowej o przeznaczeniu środków funduszu remontowego, czyli o tym:

• czy można finansować z niego inne cele niż remont części wspólnych,
• czy można „przekwalifikować” fundusz remontowy na inwestycyjny,
• kiedy uchwała w tym zakresie narusza zasady prawidłowego zarządu i podlega uchyleniu na podstawie art. 25 u.w.l.

Orzecznictwo wskazuje, że fundusz remontowy powstaje na podstawie uchwały właścicieli lokali jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu i z definicji ma służyć finansowaniu remontów części wspólnych.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu (w wyroku wydanym w sprawie o sygn. akt XII C 711/19) podkreślił, że uchwała określająca zasady uiszczania wpłat na fundusz remontowy oraz zasady jego wykorzystywania jest co do zasady dopuszczalna, o ile wprowadzone reguły „nie budzą większych wątpliwości” i mieszczą się w granicach prawidłowego zarządu.

W literaturze i orzecznictwie podnosi się, że:

• wydatkowanie środków funduszu remontowego na cele inne niż remont i konserwacja części wspólnych (np. inwestycje niezwiązane z utrzymaniem budynku) jest co do zasady niedopuszczalne bez jednomyślnej zgody właścicieli,
• przekwalifikowanie funduszu utworzonego „wyłącznie na cele remontowe” na fundusz inwestycyjny wymaga jednomyślnej uchwały lub orzeczenia sądu zastępującego zgodę opornego właściciela.

Naruszenie tych zasad może skutkować uchyleniem uchwał na podstawie art. 25 u.w.l. jako sprzecznych z prawem lub zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

4. Uchwały dotyczące funduszu remontowego i możliwość ich zaskarżania w trybie art. 25 u.w.l.

Ważnym problemem dotyczącym funduszu remontowego jest określenie relacji między charakterem funduszu remontowego a możliwością zaskarżania uchwał wspólnoty mieszczących się w szeroko rozumianej „sferze funduszowej”, czyli:

• uchwały o utworzeniu funduszu i zasadach wpłat,
• uchwały o przeznaczeniu środków na konkretne remonty,
• uchwały zatwierdzające sprawozdanie finansowe z rozliczeniem funduszu.

Sądy powszechne, w nawiązaniu do utrwalonego stanowiska Sądu Najwyższego, przyjmują, że takie uchwały podlegają kontroli w trybie art. 25 u.w.l., a punkt ciężkości sporów przenosi się zwykle na dwie płaszczyzny:

• zgodność uchwały z prawem (przepisy u.w.l., kodeks cywilny, przepisy szczególne),
• naruszenie zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz interesu właścicieli.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu (w sprawie o sygn. akt XII C 467/19) zwrócił uwagę, że uznanie funduszu remontowego za majątek wspólnoty oznacza, iż to wspólnota – działając przez uchwały – jest dysponentem tych środków, ale działa w granicach wyznaczonych przez prawo i uchwały właścicieli; przekroczenie tych granic otwiera właścicielom drogę do zaskarżenia uchwał.

Z kolei Sąd Apelacyjny w Szczecinie (w sprawie o sygn. akt I ACa 658/18) przypomniał, że art. 25 u.w.l. ustanawia pełny mechanizm kontroli uchwał; próby „obejścia” tego mechanizmu poprzez powództwa o ustalenie z art. 189 k.p.c. są co do zasady niedopuszczalne, jeżeli uchwała mieści się w polu regulacji art. 25 u.w.l.

W praktyce oznacza to, że właściciel, który kwestionuje sposób tworzenia lub wykorzystywania funduszu remontowego (np. błędne rozliczenie kosztów remontu, przeznaczenie środków na cel sprzeczny z uchwałą lub prawem), powinien sięgać przede wszystkim po powództwo o uchylenie uchwały w terminie przewidzianym w art. 25 ust. 1a u.w.l., a nie po konstrukcje zastępcze.

Podsumowanie – praktyczne wnioski dla wspólnot i właścicieli

Z ukształtowanej linii orzeczniczej wynika kilka kluczowych tez:

1. Fundusz remontowy, po jego utworzeniu na mocy uchwały wspólnoty mieszkaniowej, staje się częścią majątku wspólnoty. Wpłaty właścicieli nie pozostają ich indywidualną własnością, lecz są składnikiem majątku wspólnoty, służącym finansowaniu remontów w interesie wszystkich.
2. Właściciel co do zasady nie może domagać się zwrotu wpłat na fundusz remontowy przy sprzedaży lokalu lub zmianie właściciela. Prawa i obowiązki związane z funduszem „przechodzą” na nabywcę lokalu, który korzysta z efektów sfinansowanych remontów.
3. Wspólnota i zarząd nie mogą dowolnie zmieniać przeznaczenia środków funduszu remontowego. Wydatkowanie ich na inne cele niż remonty części wspólnych wymaga wyraźnej i – co do zasady – jednomyślnej zgody właścicieli albo odrębnej podstawy prawnej; w przeciwnym razie uchwała może zostać uchylona jako sprzeczna z prawem lub zasadami prawidłowego zarządu.
4. Spory wokół funduszu remontowego rozstrzygane są przede wszystkim w trybie art. 25 u.w.l. Właściciele powinni pilnować terminów, analizować treść uchwał i sprawozdań finansowych oraz w razie wątpliwości rozważać powództwo o uchylenie uchwały.

W praktyce widzę, że właściwe ukształtowanie uchwał dotyczących funduszu remontowego oraz przejrzyste sprawozdania finansowe znacząco ograniczają konflikty we wspólnocie. Jeżeli jednak do sporu dojdzie – orzecznictwo daje właścicielom realne narzędzia ochrony, pod warunkiem, że zostaną użyte świadomie i w odpowiednim czasie.