Art. 12 ustawy o własności lokali który reguluje zasady współkorzystania członków wspólnoty mieszkaniowej z nieruchomości wspólnej, pozostaje przedmiotem stałej refleksji i intensywnej praktyki sądowej. Przepis ten reguluje kwestie o fundamentalnym znaczeniu dla każdego właściciela lokalu: zakres współkorzystania z części wspólnych, rozliczenia z tytułu przychodów i wydatków, możliwość różnicowania obciążeń czy kolizje uchwał wspólnoty z interesem indywidualnego właściciela. W tym artykule postaram się przedstawić cztery kluczowe zagadnienia z omówieniem uchwał poddanych ocenie sądów.
1. Granice współkorzystania z nieruchomości wspólnej
Przepis art. 12 ust. 1 nakłada na właściciela lokalu obowiązek korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Orzecznictwo Sądu Najwyższego (np. IV CSK 183/13) oraz sądów apelacyjnych precyzuje, że granice te określają zarówno fizyczna natura danej części oraz dotychczasowe, powszechnie przyjęte zasady jej użytkowania w budynku, jak i konkretne uchwały wspólnoty. W praktyce przedmiotem sporów najczęściej bywa:
* nieuzasadnione zajmowanie części wspólnej bez zgody większości – np. samowolne wygrodzenie części strychu lub zajęcie fragmentu korytarza przez jednego właściciela na cele gospodarcze. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 12.11.2015 r., sygn. akt VI ACa 1257/14, stanął on na stanowisku, że nie jest dopuszczalne trwałe zajęcie jakiejkolwiek części wspólnej bez zgody pozostałych właścicieli, nawet jeśli większość tej części przylega do lokalu danego właściciela. Uchwały sankcjonujące takie faktyczne zawłaszczenie są sprzeczne z prawem.
* instalacje reklam lub urządzeń technicznych do ścian zewnętrznych budynków bez uprzedniej uchwały wspólnoty – sądy konsekwentnie podkreślają, że wymagana jest każdorazowo uchwała podjęta większością głosów (por. wyrok SN z 21.02.2018 r., II CSK 73/17).
Sprzeczne z art. 12 jest także podjęcie uchwały dopuszczającej wyłączność korzystania z fragmentu nieruchomości wspólnej bez uzasadnionego interesu – przykładem jest uchwała pozwalająca na ogrodzenie przez jednego właściciela dla siebie niewielkiego ogródka na terenie wspólnoty, gdy inni właściciele nie mają realnej możliwości analogicznego dostępu. Sądy uznają takie uchwały za naruszające zasadę równego traktowania i sprzeczne z ustrojowym celem wspólnoty mieszkaniowej.
2. Podział pożytków i ciężarów – problematyka nieproporcjonalności uchwał
Zgodnie z art. 12 ust. 2, współwłaściciele powinni partycypować w pożytkach i kosztach nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swoich udziałów w tej własności. W praktyce sądowej często uchylane są uchwały:
* ustalające równe (kwotowo) zaliczki na fundusz remontowy niezależnie od wielkości lokalu lub udziału w nieruchomości wspólnej.
Przykładowo, w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 8.02.2013 r., V ACa 671/12, wskazano, iż zrównanie stawek, mimo wyraźnie różnych udziałów, stanowi naruszenie zarówno ustawy, jak i praw właścicieli większych lokali, którzy zostaliby w ten sposób obciążeni nieproporcjonalnie.
* uchwały, które wprowadzają stałe lub minimalne opłaty dla określonej grupy lokali (np. kawalerek), bywają uchylane jako sprzeczne z art. 12 wraz z art. 25 ust. 1 ustawy.
Orzecznictwo podkreśla, że wyjątki od reguły proporcjonalnego rozliczenia możliwe są jedynie wówczas, gdy ustawodawca wyraźnie na to wskazuje (np. art. 12 ust. 3 dot. lokali użytkowych). Nie będą skuteczne uchwały, które wprowadzałyby tzw. abonamentowe rozliczenie korzystania z infrastruktury wspólnej przez właścicieli wyłącznie lokali mieszkalnych, przy równoczesnym zaniechaniu rozliczenia kosztów wg udziału.
3. Zróżnicowanie obciążeń właścicieli lokali użytkowych
Art. 12 ust. 3 umożliwia wspólnocie w drodze uchwały – w granicach racjonalności i przy zachowaniu związku przyczynowego – zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych, jeśli sposób korzystania z tych lokali uzasadnia wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Sąd Najwyższy (III CZP 63/09) uznał, że przesłanką różnicowania jest realny, istotny wpływ działalności prowadzonej w lokalach użytkowych na generowanie kosztów eksploatacji części wspólnych. Warto wskazać, że w sprawie rozpatrywanej przez Sąd Apelacyjny w Łodzi (sygn. akt I ACa 120/15) dotyczącej uchwały, która narzucała właścicielowi lokalu użytkowego czterokrotnie wyższą stawkę zaliczki na utrzymanie windy pod pretekstem „możliwego częstszego korzystania”, Sąd stwierdził, że sam potencjał wyższego zużycia nie jest wystarczającym uzasadnieniem. Uchwała została uchylona, ponieważ nie wykazano, by realne zużycie przez lokal komercyjny było faktycznie większe niż przez pozostałych użytkowników. Sądy z dezaprobatą podchodzą również do uchwał, które arbitralnie obciążają lokale użytkowe zdecydowanie większymi kosztami niezwiązanymi z ich rzeczywistym użytkowaniem części wspólnych (np. opłatą za oświetlenie, gdy lokal zlokalizowany jest na parterze i nie ma dostępu do korytarzy objętych kosztami energii).
4. Kolizja uchwał wspólnoty z przepisami prawa lub interesem indywidualnym właściciela
Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania lub interesów członka wspólnoty. Najczęściej spotykanymi przykładami zakwestionowanych uchwał są:
* uchwały ograniczające dostęp do części wspólnych lub przyznające wyłączność tylko wybranym właścicielom (np. prawo wyłącznego korzystania ze wspólnego parkingu, windy czy piwnicy), podczas gdy pozostali zostają tego prawa pozbawieni – sądy uznają takie uchwały za sprzeczne z istotą wspólnoty i zasadą równości (wyrok SA w Białymstoku z 29.08.2019 r., sygn. akt I ACa 19/19).
* uchwały nakładające na konkretnego właściciela obowiązek ponoszenia kosztów usuwania awarii, które występują w nieruchomości wspólnej, bez związku z jego indywidualnym działaniem – przykładowo: Sąd Okręgowy w Warszawie (sygn. XXIII C 2491/09) uznał, że zobowiązanie do samodzielnego finansowania naprawy dachu przez właściciela lokalu na ostatniej kondygnacji narusza zasadę proporcjonalnego udziału w kosztach i interes prawny członka wspólnoty.
* uchwały ograniczające prawo zaskarżenia decyzji wspólnoty – np. zobowiązujące właścicieli do uprzedniego zwracania się do zarządu przed każdym formalnym zaskarżeniem uchwały do sądu. Sądy jednoznacznie wskazują, że są to postanowienia bezskuteczne, naruszające zarówno przepisy art. 12, jak i art. 25 ustawy.
Analiza orzecznictwa dotyczącego zagadnień uregulowanych w art. 12 ustawy o własności lokali prowadzi do jednoznacznego wniosku: jakiekolwiek odstępstwa od proporcjonalnego, równego traktowania właścicieli muszą mieć wyraźne umocowanie ustawowe lub wynikać z realnych, wykazanych różnic w sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej. Uchwały naruszające te reguły – szczególnie preferujące wybrane podmioty lub prowadzące do nieuzasadnionych obciążeń indywidualnych właścicieli – są skutecznie eliminowane z obrotu prawnego przez sądy. W interesie członków wspólnoty leży precyzyjne uzasadnianie i dokumentowanie faktycznych podstaw podejmowanych uchwał. Każda wątpliwość lub zamiar uregulowania stosunków wspólnotowych odbiegającego od literalnej regulacji art. 12 winny być konsultowane, z uwzględnieniem aktualnej linii orzeczniczej oraz dorobku doktryny.