Błędnie ustalone udziały w nieruchomości wspólnej – Korekta i Procedura

Udział w nieruchomości wspólnej to "święty graal" wspólnoty. Od niego zależy siła głosu i wysokość opłat. Co jednak zrobić, gdy suma udziałów nie równa się 1 (100%) lub gdy metraż mieszkania w akcie notarialnym różni się od rzeczywistości? Konieczna jest korekta.

Dlaczego udziały są błędne?

Problemy z udziałami najczęściej wynikają z:

• Błędów pomiarowych przy inwentaryzacji budynku dekady temu.
• Przebudowy i adaptacji (np. strychy, piwnice), które nie zostały ujawnione w księgach.
• Błędów rachunkowych przy sukcesywnym wyodrębnianiu lokali.

Skutki błędnych udziałów

Błędne udziały oznaczają, że wszystkie uchwały podejmowane większością udziałów mogą być wadliwe. Ponadto właściciele płacą zaliczki w niewłaściwej wysokości (ktoś przepłaca, ktoś nie dopłaca), co rodzi roszczenia o zwrot nienależnego świadczenia.

Procedura korekty udziałów

Zmiana wysokości udziałów jest skomplikowaną procedurą prawną, gdyż dotyczy prawa własności wpisanego do Księgi Wieczystej. Wymaga zgody wszystkich właścicieli, których udziały ulegają zmianie.

Etapy postępowania

1. Nowa inwentaryzacja: Zlecenie uprawnionemu geodecie lub architektowi pomiaru powierzchni użytkowej wszystkich lokali.
2. Uchwała kierunkowa: Właściciele wyrażają wolę uporządkowania stanu prawnego i upoważniają Zarząd do działań.
3. Zgoda właścicieli:
   • Opcja A (Polubowna): Wszyscy właściciele stawiają się u notariusza (lub podpisują pełnomocnictwa) i zmieniają udziały.
   • Opcja B (Sądowa): Jeśli choć jeden właściciel się nie zgadza, wspólnota (lub inny właściciel) musi wystąpić do sądu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Proces ten jest długotrwały i wymaga precyzji. Profesjonalna obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych zapewnia koordynację działań geodetów, notariuszy i reprezentację przed sądem wieczystoksięgowym.