Różnice między spółdzielnią mieszkaniową a wspólnotą mieszkaniową dotyczą wielu zagadnień , w tym praw i obowiązków członków, elementów comiesięcznych opłat. Aktualnie budownictwo mieszkaniowe opiera się w przeważającej mierze na deweloperach, co związane jest z tworzeniem wspólnot mieszkaniowych. W dalszym ciągu funkcjonują jednak spółdzielnie mieszkaniowe.
O tym, które rozwiązanie jest lepsze, decyduje wiele czynników.
Spółdzielnia ma osobowość prawną i działa na podstawie Ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze oraz Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Mogą ją założyć osoby fizyczne - minimum 10 osób, lub osoby prawne -minimum 3 osoby.
Celem spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez z jednej strony dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu a z drugiej zarządzanie mieszkaniami spółdzielczymi.
Warto wiedzieć jakie są różnice między spółdzielnią mieszkaniową a wspólnotą mieszkaniową rozważając zakup nieruchomości.
Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej pozwala skorzystać z innych wariantów niż tylko prawo własności lokalu.
Pierwszym wariantem dostępnym w spółdzielni jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu które jest ograniczonym prawem rzeczowym ujawnionym w księdze wieczystej. Jakkolwiek nie jest to pełna własność lokalu, to takie mieszkanie można sprzedać, wynająć lub zapisać bliskim w spadku i przekształcenie w prawo własności. Do tego czasu to spółdzielnia jest właścicielem zarówno lokalu, jak i całego budynku i gruntu.
Z tego względu na niektóre działania konieczna jest zgoda. W przypadku sprzedaży konieczne będzie stosowne zaświadczenie, a gdy w lokalu ma zamieszkać więcej osób, z uwagi na zwiększenie kosztów jego utrzymania – należy powiadomić o tym spółdzielnię.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
Wzorowane jest na prawie najmu, niemniej konieczne jest wniesienie wkładu mieszkaniowego, który po ustaniu tego prawa najczęściej podlega zwrotowi. Zazwyczaj kwota wkładu, jaką musi uiścić zainteresowany spółdzielczym lokatorskim prawem do mieszkania, wynosi do 30% ceny mieszkania. Dodatkowo na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu, jeżeli spełni on określone w ustawie warunki.
Prawo to jest niezbywalne, tzn. nie można go odziedziczyć, ale takie mieszkanie można wynajmować lub oddawać w bezpłatne używanie i nie ma konieczności ubiegania się o zgodę spółdzielni, o ile koszty utrzymania nie wzrosną i nie zmieni się przeznaczenie lokalu.
Wspólnota mieszkaniowa
Wspólnota mieszkaniowa działa na podstawie Ustawy z 24 czerwca 1994 o własności lokali oraz przepisów o współwłasności zawartych w kodeksie cywilnym. Wspólnota nie posiada osobowości prawnej natomiast posiada zdolność prawną, co oznacza, że może zaciągać zobowiązania, np. kredyty na remonty i dysponować środkami wspólnoty. Członkiem wspólnoty mieszkaniowej są właściciele lokali położonych w danej nieruchomości. Zasadniczym celem wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością wspólną pozostałą po wyodrębnieniu z niej własności poszczególnych lokali.
Podstawowa różnica polega zatem na tym, że w przypadku spółdzielni mieszkaniowych, to dana spółdzielnia jest właścicielem nieruchomości (poza tymi które wyodrębniono na rzecz właścicieli lokali i domów).
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu i tworzą właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych wyodrębnionych z nieruchomości budynkowej. Członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej jest zatem obligatoryjne i powstaje z chwilą uzyskania prawa własności lokalu położonego w jej obszarze.
Spółdzielnia mieszkaniowa powstaje natomiast w oparciu o statut i uchwałę założycieli i w tym przypadku jest możliwe posiadanie prawa do lokalu bez członkostwa w danej spółdzielni.
Przede wszystkim członkowie wspólnoty, a więc każdy mieszkaniec danego bloku czy osiedla, mają prawo głosu i współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Mogą więc proponować podjęcie uchwał dotyczących części wspólnych, zwołanie zebrania, wybierać skład zarządu, ustalać w drodze uchwały wysokości różnych opłat.
Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej ma prawo korzystać z części wspólnych nieruchomości, do których należą np. chodniki i drogi wewnętrzne, dojścia do bloków i miejsc parkingowych; klatki schodowe i windy; pomieszczenia jak strych, suszarnia, garaż, piwnica, ale też wspólne tereny zielone, plac zabaw.
Do obowiązków mieszkańców należy partycypowanie w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, takich jak remonty, konserwacja budynku, utrzymanie porządku w częściach wspólnych, wynagrodzenie dla zarządu lub zarządcy, opłaty za dostawy energii. Każdy członek wspólnoty ma obowiązek przestrzegać regulaminu wspólnoty mieszkaniowej, a także udostępnić swój lokal mieszkalny w celu konserwacji, remontu, usunięcia awarii dotyczącej części wspólnej lub innych lokali, np. awaria pionów kanalizacji.
Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają większe możliwości decyzyjne. Mogą bowiem chociażby proponować podjęcie konkretnych uchwał.
W spółdzielniach mieszkaniowych projekty uchwał przygotowuje zarząd, a członkowie spółdzielni mogą jedynie zgłaszać do nich uwagi, które nota bene nie wiążą zarządu.
Wspólnota mieszkaniowa ustala wysokość opłat, w tym zaliczek na zarządzanie, w planie rocznym. Wysokość opłat powinna odpowiadać faktycznym kosztom związanym z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz zużyciu mediów dostarczanych do poszczególnych lokali.
W przypadku spółdzielni mieszkaniowych jej członkowie ponoszą dodatkowo opłaty związane z utrzymaniem innych nieruchomości należących do spółdzielni, a także uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, o ile postanowiono tak w uchwale walnego zgromadzenia.
Z powyższego porównania wynika, że wspólnota mieszkaniowa może być rozwiązaniem nie tylko tańszym, ale także dającym więcej realnego wpływu na zarządzanie nieruchomością jej członkom. Z tym zastrzeżeniem, że członkami wspólnoty mieszkaniowej są właściciele lokali, a w skład spółdzielni mieszkaniowej wchodzą przeważnie osoby posiadające ograniczone prawa do lokalu.