Mała a Duża Wspólnota Mieszkaniowa – Kluczowe Różnice Prawne

Podział na "małe" i "duże" wspólnoty mieszkaniowe determinuje sposób zarządzania budynkiem. Od 1 stycznia 2020 roku przepisy w tym zakresie uległy rewolucyjnej zmianie, obniżając próg lokali, co wpłynęło na tysiące nieruchomości w Polsce.

Rewolucja w przepisach od 2020 roku

Do końca 2019 roku "mała" wspólnota to taka, która liczyła do 7 lokali. Od 1 stycznia 2020 r. ustawodawca zmienił art. 19 ustawy o własności lokali:

• Mała wspólnota: do 3 lokali włącznie.
• Duża wspólnota: powyżej 3 lokali.

W praktyce oznacza to, że już cztery wyodrębnione lokale w budynku skutkują koniecznością stosowania pełnego reżimu ustawy o własności lokali, co jest istotne, gdy planowana jest kompleksowa obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych.

Mała Wspólnota (do 3 lokali) – Kodeks Cywilny

Małe wspólnoty rządzą się przepisami o współwłasności zawartymi w Kodeksie cywilnym (art. 195-221 k.c.). Cechy charakterystyczne:

• Brak zarządu: Nie ma obowiązku powoływania Zarządu jako organu.
• Decyzyjność:
  • Czynności zwykłego zarządu: wymagają zgody większości udziałów.
  • Czynności przekraczające zwykły zarząd (np. remont, nadbudowa): wymagają jednomyślności wszystkich właścicieli.

Duża Wspólnota (powyżej 3 lokali) – Ustawa o Własności Lokali

Większość budynków wielorodzinnych to obecnie duże wspólnoty. Funkcjonują one w sposób sformalizowany:

• Obowiązek Zarządu: Właściciele muszą podjąć uchwałę o wyborze jedno- lub wieloosobowego Zarządu.
• Uchwały: Decyzje podejmowane są większością głosów liczoną według udziałów. Brak weta pojedynczego właściciela (w przeciwieństwie do małej wspólnoty).
• Zebrania: Obowiązek zwoływania zebrania sprawozdawczego co najmniej raz w roku (do końca pierwszego kwartału).

Najczęstsze błędy

Częstym błędem w kamienicach 4-5 lokalowych jest funkcjonowanie "po staremu", czyli bez powołanego Zarządu, na zasadzie "sąsiedzkiego porozumienia". Takie działanie w świetle obecnych przepisów jest nieprawidłowe i może prowadzić do paraliżu decyzyjnego, np. gdy bank odmówi kredytu z powodu braku reprezentacji wspólnoty.