Na co zwrócić uwagę w sporach z Gminą która domaga się zapłaty czynszu za lokal komunalny
Często gmina dochodzi w sądzie zapłaty czynszu lub odszkodowania za korzystanie z lokalu komunalnego. W sytuacji kiedy w lokalu zameldowanych jest kilka osób gmina domaga się zasądzenia na jej rzecz od pozwanych solidarnie dochodzonej kwoty z tytułu należności za korzystanie z lokalu wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie.
Często pozwany broni się argumentem, że w spornym okresie nie zamieszkiwał pod wskazanym adresem.
Istota sporu w takich sprawach sprowadza się do ustalenia przez sąd, czy pozwany w okresie objętym pozwem zamieszkiwał pod wskazanym w pozwie adresem.
Stan faktyczny sprawy Sąd ustala w oparciu o przeprowadzone dowody w postaci dokumentów przedłożonych przez strony. Sąd ponadto może dopuścić dowód z przesłuchania świadków.
Podstawę prawną żądania pozwu w takich sprawach stanowi art. 659 § 1 k.c. w zw. z art. 680 k.c., zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Z kolei w myśl art. 6881 § 1 i 2 k.c. zasadniczą przesłanką odpowiedzialności za zapłatę należności z tytułu czynszu najmu i opłat niezależnych od wynajmującego jest - w stosunku do najemcy - istnienie stosunku najmu, natomiast w stosunku do pozostałych osób - osiągnięcie pełnoletniości i stałe zamieszkiwanie w lokalu w spornym okresie, przy czym odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.
Może się jednak okazać, że na skutek upływu czasu doszło do przedawnienia dochodzonych roszczeń. Wówczas analizę merytoryczną żądania powodowej Gminy, z uwagi na podniesiony przez pozwanego zarzut przedawnienia roszczeń, sąd poprzedzi oceną tego zarzutu. Bowiem skuteczne podniesienie zarzutu przedawnienia zwalnia sąd z konieczności dalszego merytorycznego badania roszczenia, przy czym konieczne jest dla ustalenia, czy zgłoszone roszczenia, bądź część tych roszczeń była w chwili złożenia powództwa przedawniona, przesądzenie, z jakim roszczeniem mamy do czynienia i jaka jest jego podstawa.
Zgodnie z art. 117 § 1 i 2 k.c. roszczenia majątkowe, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, ulegają przedawnieniu, zaś przedawnienie ma to znaczenie, że ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Żądanie strony powodowej ma charakter roszczenia majątkowego, jako że dochodzi ona należności z tytułu czynszu i opłat za korzystanie z lokalu, zaś do długości terminu przedawnienia roszczeń z tego tytułu stosuje się art. 118 k.c., zgodnie z którym dla roszczeń o świadczenia okresowe termin przedawnienia wynosi trzy lata.
Czynsz bez wątpienia jest świadczeniem okresowym. Co istotne, żądanie obejmujące nieuiszczone przez najemców opłaty za media, naliczane w formie comiesięcznych zaliczek, ma charakter świadczeń okresowych, do których stosuje się trzyletni termin przedawnienia.
Z uwagi na zmianę przepisów w zakresie przedawnienia warto zwrócić uwagę na art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 1104). Zgodnie z tym przepisem do roszczeń powstałych przed dniem wejścia w życie tej ustawy i w tym dniu jeszcze nieprzedawnionych stosuje się od dnia wejścia w życie przepisy nowe. Po nowelizacji dokonanej powyższą ustawą, do art. 118 k.c. dodane zostało zastrzeżenie, że koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata.
Natomiast dla przyjęcia odpowiedzialności za zapłatę czynszu oraz opłat za media doprowadzone do lokalu gminnego konieczne jest wykazanie, że gmina jest właścicielem lokalu oraz że pozwany korzystał z lokalu w okresie za jaki dochodzone są należności. Ciężar wykazania tych okoliczności spoczywa w całości na stronie powodowej, zgodnie z obowiązującym w procesie cywilnym rozkładem ciężaru dowodu.
W obecnym kształcie procesu cywilnego podkreśla się jego kontradyktoryjny charakter. To powód musi udowodnić fakty tworzące jego prawo, a pozwany fakty, które przeszkodziły powstaniu prawa powoda lub je zniweczyły. Innymi słowy strona która nie przytoczyła wystarczających dowodów na poparcie swych twierdzeń, ponosi ryzyko niekorzystnego dla siebie rozstrzygnięcia, o ile ciężar dowodu co do tych okoliczności na tej stronie spoczywał.
Jeżeli pozwany w spornym okresie nie zamieszkiwał w lokalu gminnym to nie był zobowiązany do uiszczania opłat z tytułu czynszu i opłat za media.
Inną kwestią jest ocena przez sąd faktu zameldowania w lokalu w kontekście odpowiedzialności pozwanego za zaległości czynszowe i opłaty za media dostarczane do lokalu.