Podwyżka czynszu najmu lokalu użytkowego

Wśród osób wynajmujących lokale użytkowe na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej pojawia się coraz częściej pytanie dotyczące możliwości podwyższenia czynszu przez wynajmującego.

Otóż trzeba pamiętać, że co do zasady właściciel lokalu użytkowego może zmienić wysokość czynszu najmu. To kiedy może to robić i na jakich zasadach zależy od treści umowy najmu. Warto o tym pamiętać już zawierając umowę najmu lokalu użytkowego. Jeżeli bowiem w umowie nie ma żadnych postanowień dotyczących podwyższania czynszu najmu, właściciel może podwyższyć wysokość czynszu najmu w trakcie trwania umowy wedle swojego uznania wypowiadając jego dotychczasową wysokość,  a zastosowanie mają wówczas przepisy powszechnie obowiązujące, w szczególności Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 685 1  Kodeksu cywilnego „wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego."

Wypowiedzenie czynszu najmu polega na złożeniu przez wynajmującego oświadczenia, że wypowiada najemcy wysokość czynszu najmu, a przy tym informuje o nowej wysokości czynszu i terminie, od którego będzie obowiązywać nowa stawka czynszu najmu. Ustawowy termin wypowiedzenia wynosi jeden miesiąc ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego,

Co ważne, jest to jednostronna czynność wynajmującego, poprzez którą może zmienić umowę w zakresie wysokości czynszu najmu bez zgody najemcy. Wysokość czynszu jest jednak jednym z istotnych elementów umowy najmu i wymaga akceptacji najemcy. Oczywiście najemca nie musi akceptować wypowiedzenia wysokości czynszu najmu, o czym powinien poinformować wynajmującego w formie oświadczenia, po otrzymaniu wypowiedzenia. W takim wypadku umowa najmu wygaśnie  z upływem okresu wypowiedzenia.

Jeżeli najemca nie zareaguje  na oświadczenie wynajmującego o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu będzie to oznaczało  akceptację podwyżki.

Gdy chodzi o najem lokali użytkowych, to brak regulacji co do  maksymalnej wysokości podwyżki czynszu najmu . W przypadku zatem, kiedy w umowie nic w tym zakresie nie ustalono,  właściciel ma prawo podwyższyć czynsz w dowolnej wysokości.

W umowie można przewidzieć, że przez okres np. 2 lat wyłączona jest możliwość podwyższenia czynszu, można przewidzieć  częstotliwość ewentualnych podwyżek oraz ich maksymalną wysokość,  można także przewidzieć, że wysokość podwyżek będzie wynikać z  klauzuli waloryzacyjnej i będzie ustalana w oparciu o obiektywny wskaźnik, który jednak nie jest możliwy do przewidzenia.

Przygotowując umowy lub dokonując ich analizy, przedstawiam propozycje klauzul, które warto zawrzeć w umowie, aby chroniły interesy naszych klientów lub wskazujemy te, które nie są dla nich korzystne. Mając uwadze fakt, że często trudno jest renegocjować warunki umowy już zawartej, jeżeli zawiera ona postanowienia dające jednej ze stron silniejszą pozycję, podkreślam, że analizę umowy warto wykonać przed jej zawarciem, aby uniknąć problemów w przyszłości.