Zgodnie z art. 677 k.c. roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Art. 677 k.c. wprowadza bowiem szczególny, w stosunku do określonych w art. 118 k.c. terminów ogólnych – termin przedawnienia dla niektórych roszczeń przysługujących ze stosunku umowy najmu (por. wyrok SN z dnia 17 października 1988 r. IV CR 258/88). Jest to bowiem znacząco krótszy – bo roczny termin. Nadto odmiennie niż określa to art. 120 k.c., początkiem jego biegu jest zasadniczo dzień zwrotu rzeczy, nie zaś chwila wymagalności, ani data umówionego zwrotu.
Ten sam termin obowiązuje dla wszelkich roszczeń najemcy wobec wynajmującego, na przykład z tytułu nakładów lub nadpłaconego czynszu. Z nadpłatą czynszu będziemy mieli do czynienia w sytuacji, gdy czynsz został zapłacony z góry, a najem zakończył się przedwcześnie. Roszczenie o zwrot nadpłaconego czynszu może powstać także w związku z uprawnieniem najemcy do żądania obniżenia czynszu z tytułu wady rzeczy najętej bądź w związku z wadliwym określeniem podstawy do jego obliczenia.
Terminy przedawnienia zakreślają granice czasowe, w ramach których może zostać wytoczone powództwo, złożony odpowiedni wniosek lub postawiony zarzut. Jeżeli upłynie termin przedawnienia, a wierzyciel wystąpi do sądu z powództwem opartym na przedawnionym roszczeniu, na wniosek pozwanego - dłużnika podnoszącego zarzut przedawnienia, Sąd oddali powództwo.
W tym miejscu warto zaznaczyć, że zgodnie z Uchwałą składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2005 r. (por. III CZP 42/04, OSNC 2005/09/149), roszczenie o odsetki przedawnia się najpóźniej z chwilą przedawnienia roszczenia głównego.
Do pozostałych roszczeń wynikających ze stosunku najmu, niewskazanych w art. 677 KC, będą mieć zastosowanie ogólne terminy przedawnienia, np. w przypadku roszczenia wynajmującego o zwrot przedmiotu najmu, zapłatę zaległego czynszu, naprawienie szkody wynikłej z powodu niewykonania obowiązku zwrotu rzeczy najętej, odszkodowanie w razie zniszczenia przedmiotu najmu, z zastrzeżeniem przypadków odpowiedzialności deliktowej najemcy.
Mając na względzie, iż stosownie do treści art. 117 § 2 k.c. po upływie terminu przedawnienia, ten przeciwko komu przysługuje roszczenie może uchylić się od jego zaspokojenia właśnie poprzez podniesienie zarzutu przedawnienia w toku postępowania, o ile zarzut taki zostanie podniesiony skutecznie Sąd oddali powództwo jako przedawnione.
W konsekwencji powód , jako strona przegrywająca sprawę, zostanie obciążony obowiązkiem zwrotu na rzecz pozwanego kosztów procesu, na które to koszty składają się w przypadku pozwanego najczęściej koszty zastępstwa procesowego.