Art. 16 Ustawy o własności lokalu stanowi, że :
1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Z przepisu tego wynika, że pierwszą przesłanką przymusowej sprzedaży lokalu jest długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat od właściciela lokalu. „Długotrwałość" nie została w przepisie doprecyzowana, a więc ustalenie faktycznego okresu, przez który właściciel nie wnosi opłat, a który uzasadniałby wystąpienie z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu może nastręczać trudności. Z uwagi na funkcję omawianego przepisu, należy przyjąć, że wystąpienie z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu, uzasadnia jedynie istnienie takich zaległości które trwają przez pewien dłuższy czas, oraz których wysokość może stanowić obiektywne zagrożenie dla interesu ekonomicznego wspólnoty mieszkaniowej.
Drugą z wymienionych przesłanek jest rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, a trzecią czynienie korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.
W tym wpisie skupimy się na pierwszej przesłance, albowiem w praktyce jest ona najczęściej stosowana.
Nie można tracić z pola widzenia, że przewidziana w ustawie instytucja przymusowej sprzedaży lokalu ma na celu zagwarantowanie wypłacalności wspólnocie mieszkaniowej, bez konieczności obciążania pozostałych właścicieli dodatkowymi opłatami, nieuiszczonymi przez tych, którzy naruszają swoje obowiązki. Wszak kiedy jeden z właścicieli lokali zalega z obciążającymi go opłatami, to musi je pokryć wspólnota mieszkaniowa, czyli de facto pozostali właściciele.
Decyzja o wystąpieniu z powództwem na podstawie art. 16 WłLokU jest kwalifikowana jako przekraczająca zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wyrażonej w uchwale właścicieli lokali. Oczywiście właściciel, którego powództwo miałoby dotyczyć, nie ma prawa głosowania nad uchwałą o wyrażeniu zgody na wystąpienie z roszczeniem przeciwko niemu.
Warto dodać, że jakkolwiek przesłanką wystąpienia z roszczeniem przymusowej sprzedaży lokalu nie jest uprzednie wykorzystanie przez wspólnotę mieszkaniową innych środków prawnych, czy – w przypadku zaległości z opłatami – stwierdzenie bezskuteczności egzekucji należnych opłat, to w orzecznictwie przyjmuje się, że stosowanie sankcji przewidzianej w art. 16 ust. 1 WłLokU powinno następować w ostateczności, gdy inne środki prawne nie przyniosą oczekiwanych rezultatów (wyr. SA w Poznaniu z 17.6.2014 r., I ACa 372/14).
Ponieważ właściwe zrozumienie tej przesłanki wymaga rozważenia jej poszczególnych elementów, a zatem : czasokresu „długotrwałości", pojęcia „zalegania z zapłatą" i pojęcia „należnych opłat", poniżej kolejno je omówię.
Gdy właściciel zalega z zapłatą należnych opłat np. 5 lat, wątpliwości nie będzie budzić, że zachodzi przesłanka długotrwałości. Wątpliwości nasuną się w przypadku, czy np. okres 5 miesięcy lub jednego roku jest okresem długotrwałym.
W orzecznictwie wyrażono z kolei pogląd, że zaleganie długotrwałe oznacza minimum sześciomiesięczne opóźnienie z zapłatą należnych opłat.
Mając na uwadze, że rolą tego przepisu jest zagwarantowanie płynności finansowej wspólnocie mieszkaniowej, oraz tego aby właściciele lokali nie musieli ponosić większych kosztów wobec nierzetelnej postawy jednego z nich, przyjmuje się w praktyce, że sama długotrwałość zaległości może w konkretnych okolicznościach być niewystarczająca. Przykładowo w sytuacji, gdy właściciel lokalu przez kilka lat zalega z częścią opłat, których łączna wysokość jest nieznaczna (np. wynosi kilkadziesiąt złotych), co wobec posiadanych przez wspólnotę mieszkaniową oszczędności nie wpływa w żaden sposób na jej sytuację finansową. W konsekwencji analizowana przesłanka ograniczona jest celem art. 16 WłLokU, a co za tym idzie, wystąpienie z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu uzasadniają tylko takie zaległości, które trwają przez pewien dłuższy czas, a ponadto ich wysokość może stanowić obiektywne zagrożenie dla interesu ekonomicznego wspólnoty mieszkaniowej (zob. wyr. SA w Katowicach z 27.9.2012 r., I ACa 407/12).
Istotne jest także i to, że wysokość zaległości nie musi pozostawać w odpowiedniej proporcji do wartości lokalu należącego do właściciela, który zalega z należnymi opłatami. Tym samym przymusowa sprzedaż lokalu może być uzasadniona także w przypadku, gdy łączna kwota zaległych opłat jest stosunkowo niewielka w porównaniu z wartością lokalu (por. wyr. SN z 13.2.2014 r., V CSK 170/13).
Interpretacja słowa „zaległość" powinna uwzględniać tę funkcję. Skoro przymusowa sprzedaż lokalu ma być karą dla właściciela lokalu, to nie może być ona wymierzona za zachowania „niezawinione". Przez wzgląd na funkcję represyjną art. 16 ust. 1 WłLokU, pod nazwą „zaległość" należy rozumieć zwłokę właściciela w opłacaniu należnych opłat. W konsekwencji wspólnota mieszkaniowa może wystąpić z roszczeniem o przymusową sprzedaż lokalu, jeżeli właściciel opóźnił się z zapłatą należnych opłat z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność.
Fakt istnienia długotrwałej zaległości winien istnieć w chwili zamknięcia rozprawy, co wynika z konieczności spełnienia przesłanki istnienia zaległości. Z kolei z punktu widzenia podstaw rozstrzygnięcia przez sąd znaczenie mają te, które istnieją w chwili zamknięcia rozprawy. Właściciel lokalu może zatem udaremnić roszczenie wspólnoty mieszkaniowej uiszczając zaległe należności w toku postępowania przed sądem I instancji. Tym samym uwzględnienie powództwa o przymusową sprzedaż lokalu nie będzie możliwe, gdyby właściciel uregulował wszystkie zaległe opłaty w toku postępowania przed sądem.
Przedmiotem długotrwałej zaległości muszą być należne od właściciela lokalu opłaty, albowiem przesłanka ta odnosi się przede wszystkim do obciążającego każdego właściciela lokalu obowiązku partycypacji w wydatkach i ciężarach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Obowiązek ten jest – co do zasady – realizowany przez wpłacanie comiesięcznych zaliczek na poczet kosztów zarządu, stąd pod nazwą „opłaty" należy zatem rozumieć przede wszystkim wspomniane zaliczki. Długotrwałe zaleganie z płatnością zaliczek uzasadnia zatem wystąpienie z roszczeniem z art. 16 ust. 1 WłLokU.
Niezależnie od tego na właścicieli lokali mogą zostać nałożone pewne (jednorazowe lub okresowe) opłaty dodatkowe, mające na celu np. uzupełnienie różnicy między rzeczywistymi kosztami zarządu a łączną kwotą uiszczonych zaliczek lub sfinansowanie niezaplanowanego na dany rok kalendarzowy wydatku. W konsekwencji zaległość z tego rodzaju opłatami dodatkowymi również objęta jest zakresem zastosowania ww. przepisu.
Podstawą wystąpienia przez wspólnotę mieszkaniową z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu jest uchwała podjęta przez właścicieli lokali, albowiem decyzja o wystąpieniu z powództwem na podstawie art. 16 ust. 1 WłLokU jest zakwalifikowana do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Ponadto uchwała upoważniająca zarząd do wystąpienia z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu powinna być należycie uzasadniona, co oznacza, że jej treści powinny być wskazane okoliczności potwierdzające spełnienie poszczególnych przesłanek określonych w art. 16 ust. 1 WłLokU.
Uchwała upoważniająca zarząd do wystąpienia z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu może być przedmiotem zaskarżenia i podlega sądowej kontroli sądowej. W toku postępowania sąd powinien weryfikować, czy spełniona jest któraś z przesłanek uzasadniających wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z takim roszczeniem. Tym samym zasadność żądania z art. 16 ust. 1 WłLokU może być kontrolowana przez sąd na etapie zaskarżenia uchwały oraz na etapie badania zasadności powództwa opartego o art. 16 ust. 1 WłLokU.
Istotnym zagadnieniem jest także sytuacja współwłasności nieruchomości. Przyjmuje się, że dla zastosowania sankcji z art. 16 ust. 1 WłLokU wystarczające jest, aby wymienione w nim przesłanki zostały spełnione co najmniej względem jednego ze współwłaścicieli lokalu. W takim przypadku pozwani powinni zostać wszyscy współwłaściciele łącznie, ponieważ przedmiotem sporu jest wspólne prawo, a wyrok będzie musiał dotyczyć niepodzielnie wszystkich współwłaścicieli.
Z uwagi na fakt, że przepis stanowi o możliwości żądania sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów KPC o egzekucji z nieruchomości istnieje pogląd, że żądanie pozwu winno wyrażać wolę powoda, by sąd nakazał pozwanemu sprzedaż lokalu oraz pogląd zgodnie z którym powód powinien żądać zezwolenia na licytacyjną sprzedaż lokalu. Można także spotkać stanowisko, zgodnie z którym do powoda należy wybór sformułowania żądania, i może on domagać się albo nakazania sprzedaży, albo zarządzenia sprzedaży, albo wreszcie zezwolenia na sprzedaż.
W praktyce można spotkać się z różnymi sformułowaniami żądania pozwu, np.: nakazanie sprzedaży w drodze licytacji przeprowadzonej zgodnie z przepisami KPC lokalu należącego do pozwanego, zezwolenie na sprzedaż w drodze przepisów o postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości lokalu stanowiącego własność pozwanego, orzeczenie sprzedaży lokalu w trybie licytacji na podstawie przepisów KPC o egzekucji z nieruchomości.
Reasumując, art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, który wskazuje, kiedy może nastąpić przymusowa sprzedaż lokalu. Jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu i dla swej skuteczności wymaga podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową stosownej uchwały. Aby można było mówić o spełnieniu warunku istnienia uchwały zezwalającej na powyższe działanie, konieczne jest, aby odnosiła się ona do konkretnego członka wspólnoty i konkretnego lokalu. Uchwała taka podlega zaskarżeniu i kontroli na drodze sądowej, albowiem zainteresowany członek wspólnoty powinien mieć zapewnioną możliwość jej kwestionowania i wskazywania swoich racji. Blankietowość i ogólnikowość powodują, że wymagania te nie zostały spełnione, a treść uchwały mogłaby być dowolnie użyta w stosunku do każdego z członków wspólnoty, który zalega z opłatami eksploatacyjnymi.