Zawieszanie szyldów, banerów reklamowych na budynku lub wewnątrz budynku wspólnoty mieszkaniowej jest dosyć popularnym zjawiskiem i zagadnieniem, z którym wspólnoty mieszkaniowe często zwracają się do kancelarii o poradę.
Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W konsekwencji, każda część nieruchomości / budynku, której funkcja wykracza poza sferę odrębnego lokalu powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 763/13). Nie ma wątpliwości co do tego, że elewacja budynku oraz klatka schodowa stanowią nieruchomość wspólną, zatem zamieszczanie jakichkolwiek ruchomości, w tym reklam, banerów, szyldów, na jej powierzchni lub dokonywanie innych ingerencji, bezwzględnie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy budynku. To samo dotyczy ścian klatki schodowej oraz zewnętrznej części drzwi wejściowych do lokali, albowiem zaburza to ład , kolorystykę i wygląd klatki schodowej.
Wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku, podejmując uchwałę w przedmiocie zmiany/ sposobu przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w trybie art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Wspólnota może przykładowo podjąć uchwałę, zgodnie z którą obowiązuje generalny zakaz umieszczania reklam na elewacji zewnętrznej oraz wewnątrz budynku za wyjątkiem miejsc do tego przeznaczonych.
Umieszczenie reklamy, szyldu lub baneru na elewacji bez pozwolenia wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy stanowi przykład bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do naliczenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, jak również do skierowania do sądu pozwu o zapłatę. Wspólnota mieszkaniowa lub zarządca mogą również skierować do sądu pozew nakazujący usunięcie reklamy, szyldu lub baneru na koszt tego kto taką reklamę zamieścił.
Warto zwrócić uwagę na zagadnienie naruszenia posiadania. Naruszeniem posiadania jest każde zachowanie, które prowadzi do utrudnienia posiadaczowi wykonywania jego władztwa nad rzeczą. Bezspornie, samowolne zamontowanie banerów reklamowych na elewacji budynku bez zgody wspólnoty mieszkaniowej należy zakwalifikować jako naruszenie posiadania wspólnoty mieszkaniowej, a naruszenie takie należy traktować jako samowolne.
W konsekwencji, w takich wypadkach wspólnocie mieszkaniowej przysługuje roszczenie obejmujące prawo domagania się nie tylko zaniechania naruszeń, ale i przywrócenia stanu poprzedniego, które służy do zapewnienia należytej ochrony, co oznacza możliwość orzeczenia przez sąd o upoważnieniu wspólnoty mieszkaniowej do wykonania zastępczego nakazu usunięcia banerów na koszt naruszającego.
Poza odpowiedzialnością cywilną, należy wskazać na odpowiedzialność wykroczeniową. Zgodnie z art. 63a ustawy Kodeks wykroczeń, kto umieszcza w miejscu publicznym do tego nieprzeznaczonym ogłoszenie, plakat, afisz, apel, ulotkę, napis lub rysunek albo wystawia je na widok publiczny w innym miejscu bez zgody zarządzającego tym miejscem, podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny. Przepis ten wprowadza karę za umieszczenie w miejscu publicznym do tego nieprzeznaczonym ogłoszenia, plakatu, afisza, apelu, ulotki, napisu lub rysunku bez odpowiedniej zgody. Niewątpliwie umieszczenie reklamy na elewacji budynku, zrealizuje znamiona wykroczenia opisanego w art. 63a k.w., albowiem jest to miejsce publiczne, a co najmniej tak umieszczona reklama pozostaje wystawiona na widok publiczny.