Aktualnie niewiele osób może pozwolić sobie na zakup własnego lokalu. Rynek najmu lokali mieszkalnych funkcjonuje bardzo dobrze, jednak niewiele osób, zwłaszcza właścicieli lokali, ma świadomość jakie przepisy mają zastosowanie do umów najmu lokali mieszkalnych. Często zderzają się z przykrą rzeczywistością, kiedy okazuje się, że zawarta przez nich umowa najmu lokalu, oparta na jakimś wzorze, zawiera postanowienia, których de facto nie mogą zastosować.
Otóż należy pamiętać, że w przypadku najmu lokali mieszkalnych zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego uchwalonej w dniu 21.6.2001 r. Regulacje te chroniące, z jednej strony, prawa lokatorów, z drugiej strony ograniczają swobodę właścicieli lokali, wprowadziła znaczne ograniczenia praw właścicieli lokali, silnie ingerując w prawo własności.
Przewidziana w ustawie ochrona praw lokatorów przejawia się poprzez uregulowania skierowane na określenie czasu trwania stosunku prawnego odpłatnego korzystania z lokalu ( art. 5), na kształtowanie wysokości czynszu i innych opłat za używanie lokalu ( art. 9 ), dotyczące zasad rozwiązywania umowy w drodze jej wypowiedzenia przez właściciela (art. 11 ), odnoszące się do uprawnień do lokalu socjalnego ( art. 14 oraz 22–25 ).
Przepisy ustawy co prawda regulują prawa i obowiązki lokatorów, jednak przede wszystkim dotyczą zasad i formy ochrony ich praw, a to poprzez określenie granic swobody działania właściciela, który zostaje ograniczony w możności jednostronnego kształtowania treści stosunku najmu lokalu mieszkalnego (zwłaszcza w zakresie obowiązku lokatora w postaci świadczenia czynszu art. 7–9 i możliwości rozwiązania tego stosunku w drodze wypowiedzenia art. 11.
Należy pamiętać, że w odniesieniu do umowy najmu lokalu mieszkalnego przepisy tej ustawy mają charakter lex specialis i wyłączają w zakresie w nich uregulowanym zastosowanie przepisów Kodeksu Cywilnego o najmie. Niestety brak świadomości tego po stronie właścicieli lokali, często stawia ich w bardzo trudnej sytuacji.
Trzeba zauważyć, że art. 11 ust. 1 zd. 1 ustawy stanowi, że wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego uprawniającego do odpłatnego używania lokalu może nastąpić tylko z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2–5 i art. 21 ust. 4–4b i 5 oraz art. 21a. Faktycznie jednak możliwość wypowiedzenia stosunku prawnego przez właściciela regulują jeszcze art. 19d ust. 5, art. 19o ust. 1 i art. 25. Ponadto, art. 11 ust. 7 wprowadza dodatkową przesłankę wypowiedzenia.
Oczywiście ograniczenia wynikające z art. 11 nie dotyczą rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron ani wypowiedzenia takiej umowy przez lokatora.
Istotnym jest, iż art. 11 ustawy nie rozróżnia umów uprawniających do używania lokalu w zależności od tego, na jaki okres zostały zawarte. Ma zatem zastosowanie również do umów zawartych na czas oznaczony. Co do tego czy w przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony strony muszą uwzględnić w umowie przyczyny wypowiedzenia wymienione w ustawie, aby na ich podstawie wynajmujący mógł dokonać wypowiedzenia istnieją dwa poglądy. W uchwale z 7.6.2006 r. (III CZP 30/06, OSNC 2007, Nr 3, poz. 41), Sąd Najwyższy zauważył, że art. 673 § 3 KC nie może być traktowany jako lex specialis w stosunku do art. 11 ustawy, w związku z powyższym nie jest konieczne powtórzenie w umowie najmu zawartej na czas oznaczony ustawowych przyczyn wypowiedzenia.
Artykuł 11 ust. 2 pkt 1–3 ustawy wymienia okoliczności, które uzasadniają wypowiedzenie ze względu na zachowanie lokatora, przewidując dla tych przypadków miesięczny termin wypowiedzenia, liczony od pierwszego dnia miesiąca następującego po tym, w którym właściciel skutecznie złożył oświadczenie.
Najbardziej problematyczne są sytuacje, kiedy do rozwiązania umowy ma dojść z przyczyny leżącej po stronie właściciela.
Artykuł 11 ust. 4–7 ustawy pozwalają właścicielowi na wypowiedzenie stosunku prawnego, jeśli on lub jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której na właścicielu ciąży obowiązek alimentacyjny, mają zamieszkać w zajmowanym przez lokatora lokalu.
Wówczas właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny na podstawie art. 11 ust. 4 ustawy na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny.
Co do zasady, to właściciel, wypowiadając na tej podstawie stosunek prawny z półrocznym terminem wypowiedzenia, ma dostarczyć lokatorowi lokal zamienny. Tylko jeśli lokatorowi przysługuje samodzielny tytuł prawny do innego lokalu spełniającego wszystkie kryteria lokalu zamiennego i brak jest przeszkód uniemożliwiających faktyczne zamieszkanie w tym lokalu, właściciel będzie zwolniony z tego obowiązku.
Właściciel jest jednak zwolniony z konieczności dostarczenia lokalu zamiennego w przypadku zastosowania trzyletniego terminu wypowiedzenia.
Ważne, że obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego musi być spełniony przed upływem terminu wypowiedzenia. Wystarczające jest przedstawienie lokatorowi oferty zawarcia umowy najmu lokalu spełniającego kryteria lokalu zamiennego, oczywiście za zapłatą czynszu (oraz innych opłat za używanie lokalu) uwzględniającego stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego i udostępnienie lokalu. Przy tym, jeżeli lokal zamienny zostanie zaoferowany w sposób prawidłowy, to nawet jeżeli najemca odmówi jego przyjęcia, to nie wpływa to na skuteczność wypowiedzenia.
Co do okresu na jaki należy zapewnić lokal zamienny, przyjmuje się, że z uwagi na trzyletni termin wypowiedzenia przewidziany w art. 11 ust. 5 ustawy, który zwalnia właściciela z obowiązku dostarczenia lokalu zamiennego, wystarczające będzie zapewnienie lokalu zamiennego na 2 i pół roku.
W wypowiedzeniu należy wskazać osobę mającą zamieszkać w lokalu. Jeśli ma to być osoba bliska, należy wręcz podać jej imię i nazwisko. Do kręgu osób bliskich należą: pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny.
Dominuje pogląd, że możliwe jest także wskazanie innej osoby na wypadek, gdyby pierwsza ze wskazanych osób jednak utraciła zamiar zamieszkania w lokalu.
Trzeba pamiętać, że art. 11 ust. 6 ustawy przewiduje możliwość weryfikacji zamiaru zamieszkania w lokalu przez właściciela lub jego bliskich po dojściu do skutku trzyletniego wypowiedzenia . Wówczas, jeśli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie art. 11 ust. 5 ustawy (lub jego bliski), nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator może powrócić do lokalu na dotychczasowych warunkach (koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel), bądź domagać się od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za rok.
Uprawnienia te są niezależne od przyczyn, dla których właściciel lub osoba bliska nie zamieszkali w lokalu.
Jeżeli lokator będzie chciał skorzystać z uprawnienia do powrotu do lokalu, musi złożyć odpowiednie oświadczenie, wówczas jego tytuł do lokalu odżywa, tak jak gdyby nie został wypowiedziany, i powraca do stanu z ostatniego dnia przed upływem terminu wypowiedzenia.