Zarząd nieruchomością wspólną

Zarząd nieruchomością wspólną obejmuje czynności zmierzające do gospodarowania rzeczą wspólną zgodnie z wolą współwłaścicieli oraz w ich wspólnym interesie.

Ustawa o własności lokali posługuje się określeniem „zarząd” po pierwsze w znaczeniu funkcjonalnym, kiedy mowa o kosztach zarządu, do których zaliczono m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Określenie „zarząd” w rozumieniu podmiotowym stanowi jednoosobowy bądź wieloosobowy organ wspólnoty mieszkaniowej uprawniony do kierowania jej sprawami i reprezentowania jej w stosunkach z osobami trzecimi oraz właścicielami poszczególnych lokali. W  tym znaczeniu zarząd odróżnia się od zarządcy – osoby fizycznej lub prawnej, o której stanowi przepis art. 18 ust. 1 ustawy.

W tym ostatnim znaczeniu zarząd  może być sprawowany na podstawie umowy bądź uchwały właścicieli lokali (zarząd umowny), na podstawie przepisów ustawy (zarząd ustawowy), bądź na podstawie orzeczenia sądowego (zarząd sądowy lub przymusowy).

Zagadnienie zarządu nieruchomością wspólną może zostać określone przez właścicieli lokali w sposób inny niż przewidują to reguły ustawowe, a to  na podstawie zawartej między nimi umowy. Do jej zawarcia może dojść przy okazji zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie w budynku odrębnej własności lokali,  w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu – zarówno w przypadku sukcesywnego wyodrębnienia jednego lub kilku lokali, w umowie zawartej przez właściciela bądź właścicieli wszystkich lokali wyodrębnionych z właścicielem złożonej nieruchomości lokalowej, czy też w umowie zawartej po wyodrębnieniu wszystkich lokali przez wszystkich ich aktualnych właścicieli.

Umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną może przewidywać zasady i tryb podejmowania decyzji związanych z zarządem nieruchomością wspólną, szczególne zasady liczenia głosów na zebraniu właścicieli,  np. może ona przyznawać, że w określonych sprawach właścicieli obowiązuje głosowanie według zasady „jeden właściciel – jeden głos” .

 Umowa określająca zarząd nieruchomością wspólną zawierana już po ustanowieniu odrębnej własności lokali musi zostać zawarta w szczególnej formie – w formie aktu notarialnego. Taka sama forma umowy jest wymagana, kiedy jest ona zawierana przy ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Rozwiązanie dotychczasowej umowy o zarząd nieruchomością wspólną, bez jednoczesnego określenia odmiennych reguł wykonywania tego zarządu, oznacza przejście na zasady zarządu ustawowego, z czym wiąże się  w szczególności  obowiązek powołania zarządu wspólnoty w trybie art. 20 ust. 1 ustawy.  

 Dokonanie zmiany bądź rozwiązania umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Ustawa wyraźnie przewiduje dopuszczalność dokonania zmiany zasad zarządu przyjętych w sposób przewidziany w art. 18 ust. 1 ustawy w drodze uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Określenie zasad zarządu nieruchomością wspólną na podstawie uchwały właścicieli lokali jest możliwe również w tej sytuacji, kiedy w danej wspólnocie poprzednio obowiązywał zarząd ustawowy. Uchwała taka wymaga zaprotokołowania  przez notariusza i stanowić będzie podstawę dla ujawnienia sposobu zarządu wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej.

Podjęcie uchwały o zmianie sposobu zarządu może nastąpić zwykłą większością głosów właścicieli lokali. Daje to nowym członkom wspólnoty mieszkaniowej możliwość zmiany niekorzystnych dla nich postanowień umowy, które mogły być narzucone przez dotychczasowego właściciela nieruchomości (dewelopera) i mogą służyć realizacji jego interesu.