Uchwały to "ustawy" wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej. Wadliwie podjęta uchwała może zostać uchylona przez sąd nawet po wielu latach. Dlatego znajomość zasad głosowania jest kluczowa dla bezpieczeństwa prawnego wszystkich mieszkańców.
Zasadą są Udziały (Większość udziałowa)
We wspólnotach mieszkaniowych nie panuje demokracja w rozumieniu "jedna osoba = jeden głos". Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, podstawową zasadą jest głosowanie większością głosów liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Oznacza to, że właściciel dużego lokalu (np. 100 m²) ma "silniejszy" głos niż właściciel kawalerki (25 m²). Uchwała zapada, gdy zagłosują za nią właściciele posiadający łącznie ponad 50% udziałów.
Czy najemca może głosować? Nie. Prawo głosu ma wyłącznie właściciel lokalu. Jeśli lokal ma współwłaścicieli (np. małżeństwo), powinni oni ustalić wspólne stanowisko lub wyznaczyć pełnomocnika.
Wyjątek: Jeden Właściciel - Jeden Głos
Ustawa przewiduje sytuację, w której odchodzi się od zasady udziałów na rzecz zasady "jeden właściciel = jeden głos" (1:1). Jest to możliwe w dwóch trybach:
1. Tryb Dobrowolny (Uchwała)
Właściciele mogą podjąć uchwałę (lub zapisać to w umowie), że w określonej sprawie głosowanie odbędzie się według zasady 1:1. Uwaga: Niedopuszczalne jest wprowadzenie tej zasady "na stałe" dla wszystkich przyszłych głosowań.
2. Tryb Przymusowy (Żądanie Mniejszości)
Jeśli suma udziałów w nieruchomości nie równa się 1 (częsty błąd w starych kamienicach) LUB gdy większość udziałów należy do jednego właściciela (np. dewelopera lub Gminy), właściciele posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów (20%) mogą zażądać głosowania w trybie 1:1. Żądanie to jest wiążące dla Zarządu.
Zaskarżanie wadliwych uchwał
Częstym błędem jest stosowanie głosowania 1:1 bez spełnienia ustawowych przesłanek. Taka uchwała jest wadliwa i może zostać uchylona przez sąd. Każdy właściciel ma 6 tygodni na zaskarżenie uchwały od dnia jej podjęcia (lub powiadomienia, w trybie indywidualnego zbierania głosów).
Profesjonalna obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych pozwala uniknąć takich błędów, weryfikując poprawność procedury głosowania przed podjęciem kluczowych decyzji inwestycyjnych.
Twoja uchwała została zaskarżona?
Reprezentujemy wspólnoty i właścicieli w postępowaniach o uchylenie uchwały. Przeanalizujemy Twoją sprawę i ocenimy szanse w sądzie.
Pomoc prawna przy uchwałach