Problematyka zaskarżania uchwał wspólnoty mieszkaniowej obejmuje między innymi zagadnienia dotyczące przyczyn wadliwości uchwały i terminu do wniesienia powództwa do sądu. I na tych kwestiach skupię się w niniejszym artykule.
Generalnie podstawą zaskarżenia uchwały właścicieli może być :
- sprzeczność z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali lub
- naruszenie zasad zarządzania nieruchomością wspólną lub
- naruszenie interesów właściciela lokalu w inny sposób.
Nie jest konieczne, aby np. uchwała sprzeczna z umową właścicieli jednocześnie naruszała zasady zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszała interesy właściciela lokalu w inny sposób. Wystarczy, że będzie zachodziła jedna z wyżej wymienionych przyczyn.
Termin do zaskarżenia uchwały właścicieli lokali wynosi 6 tygodni i liczony jest od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali, a w przypadku podjęcia uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów liczony jest od dnia powiadomienia członka wspólnoty o podjęciu uchwały w tym trybie. Co do zasady zaskarżenie uchwały, które ma postać powództwa o uchylenie uchwały, nie wstrzymuje jej wykonania, jednak w przypadku wykazania ważnych okoliczności sąd rozpoznający sprawę może wstrzymać jej wykonanie do czasu rozpoznania sprawy.
W określonych okolicznościach istnieje możliwość wytoczenia powództwa o ustalenie nieważności bądź nieistnienia uchwały. Wówczas koniecznym jest wykazanie interesu prawnego.
Jak wyżej wspomniano, wadliwość uchwały wspólnoty mieszkaniowej może polegać na tym, że jej treść narusza przepisy ustawy lub postanowienia umowy właścicieli lokali, zasady zarządzania nieruchomością wspólną lub interesy właściciela lokalu. Poza tym, przyczyną wadliwości uchwały mogą być naruszenia o charakterze proceduralnym przy jej podejmowaniu. Będzie to miało miejsce w przypadku, gdy postępowano niezgodnie z przepisami ustawy lub postanowieniami umowy właścicieli lokali, które określają zasady podejmowania uchwał. Jednak tego rodzaju formalne uchybienia mogą prowadzić do uchylenia uchwały właścicieli, pod warunkiem, że miały lub mogły wywrzeć wpływ na treść podjętej uchwały.
Sprzeczność uchwały właścicieli lokali z przepisami prawa może polegać na tym, że – tak jak wyżej napisałam – sposób podjęcia uchwały narusza przepisy prawa, lub też na tym, że treść uchwały narusza przepisy prawa. Trzeba pamiętać, że uchwała właścicieli lokali nie może ingerować w sferę uprawnień właścicieli wynikających z bezwzględnie obowiązujących przepisów (por. wyrok SN z 3.4.2009 r., II CSK 600/08). Uchwały właścicieli mogą dotyczyć jedynie nieruchomości wspólnej, a wspólnota nie jest uprawniona do podejmowania uchwał ingerujących w sferę wykonywania praw właścicielskich w odniesieniu do wyodrębnionego lokalu. Uchwała, która ingeruje w prawo własności właściciela, będzie uznana za sprzeczną z prawem. Innym przykładem uchwały podlegającej uchyleniu jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej, na podstawie której objęto współwłasnością przymusową właścicieli lokali w rozumieniu art. 3 ust. 2 Ustawy o własności lokali środki pieniężne zgromadzone na tzw. funduszu remontowym wspólnoty (por. wyr. SN z 22.4.2010 r., V CSK 367/09). Wszak współwłasność przymusowa, o której mowa w powołanym przepisie, obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. W konsekwencji, przedmiotem współwłasności właścicieli lokali może być nieruchomość w rozumieniu i wspólne części budynku, ale już nie inne elementy, np. środki pieniężne tworzące fundusz remontowy. Za sprzeczną z prawem należy uznać uchwałę , która ustala zasady ponoszenia wydatków i kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej wbrew dyspozycji art. 12 ust. 2 Ustawy o własności lokali, ponieważ jedynym kryterium, według którego można ustalać proporcję udziału właściciela lokali tak w pożytkach i przychodach z nieruchomości wspólnej, jak i obciążeniach, w tym kosztach związanych z utrzymaniem tej nieruchomości, jest udział każdego właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Różnicowanie sytuacji członków wspólnoty w odwołaniu się do innych kryteriów jest wykluczone, a zatem uchwała o takim zróżnicowaniu będzie musiała zostać uznana za niezgodną z przepisem prawa.
Sprzeczny z przepisami prawa sposób podjęcia uchwały może być wynikiem nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej, przykładem będzie niepowiadomienie wszystkich właścicieli lokali o zebraniu wspólnoty. Jednak zgodnie z orzecznictwem niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały wspólnoty, tylko jeżeli zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść.
Generalnie gdy chodzi o nieprawidłowości o charakterze proceduralnym, to mogą one prowadzić do uchylenia uchwały, jeżeli miały one lub mogły wywrzeć wpływ na treść uchwały.
Termin zaskarżenia uchwały wspólnoty
Termin do wystąpienia z powództwem o uchylenie uchwały wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia członka wspólnoty o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Bezskuteczny upływ tego terminu skutkuje wygaśnięciem uprawnienia do wystąpienia z powództwem o uchylenie uchwały. Jeżeli uchwała została podjęta na zebraniu, 6-tygodniowy termin na wytoczenie powództwa o uchylenie uchwały biegnie od dnia jej podjęcia na zebraniu. Ten sześciotygodniowy termin na zaskarżenie uchwały liczony od dnia jej podjęcia na zebraniu odnosi się do osoby uczestniczącej w tym zebraniu, jak również do osoby, która nie brała udziału w zebraniu, lecz została o nim powiadomiona.
Jeżeli uchwałę podjęto w trybie indywidualnego zbierania głosów, termin ten biegnie od dnia zawiadomienia każdego członka wspólnoty o treści podjętej w tym trybie uchwały. Zawiadomienie może nastąpić w jakikolwiek sposób. Ważne aby członek wspólnoty miał rzeczywistą możliwość zapoznania się z treścią podjętej uchwały.
W przypadku uchwał podejmowanych częściowo na zebraniu, a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów, zastosowanie mają te same zasady co w przypadku zaskarżenia uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Niezbędne jest powiadomienie o treści podjętej uchwały na piśmie wszystkich członków wspólnoty, czyli tych, którzy głosowali w trybie indywidualnego zbierania głosów, jak i tych, którzy oddali swój głos na zebraniu, ale także tych, którzy nie uczestniczyli w głosowaniu. Przecież osoby obecne na zebraniu na którym nie uzyskano wymaganej większości głosów nie wiedzą, czy do podjęcia uchwały ostatecznie doszło. Dlatego termin do wystąpienia z powództwem o uchylenie uchwały rozpoczyna bieg od dnia powiadomienia członka wspólnoty o treści uchwały.
Niestety nieznajomość prawa szkodzi. Przepisy ustawy nie zobowiązują wspólnoty mieszkaniowej do pouczania właściciela lokalu o możliwości i sposobie zaskarżenia uchwały. Brak wiedzy co do możliwości i sposobu zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej może rodzić negatywne konsekwencje po stronie właściciela lokalu.
Co istotne, po wytoczeniu powództwa o uchylenie uchwały właścicieli lokali, skarżący może powoływać inne jeszcze podstawy uzasadniające uchylenie uchwały. Tak też przyjął Sąd Najwyższy w Wyroku z 20.4.2011 r. I CSK 540/10. Zdaniem SN, przeciwna wykładnia art. 25 ust. 1 Ustawy o własności lokali mogłaby skłaniać właściciela skarżącego uchwałę do powoływania „na zapas” dodatkowych, a nawet wszystkich wymienionych w przepisie podstaw zaskarżenia.
Zwrócić jednak trzeba uwagę, że uprawnienie do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, ograniczone 6-tygodniowym terminem, wygasa, gdy skarżący ograniczył się do zaskarżenia jedynie części uchwały lub poszczególnych jej postanowień, nie kwestionując pozostałych. Wówczas ta część uchwały która nie została zakwestionowana staje się prawomocna.