W praktyce obserwuję wiele sytuacji, które stanowią podstawę do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej. W tym wpisie przedstawię niektóre z nich.
Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z 24 czerwca 1994 o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Składając pozew należy wykazać, że jest się członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, a tym samym jest się legitymowanym do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały tej Wspólnoty.
Należy także wskazać podstawy zaskarżenia uchwały, którymi mogą być na przykład uchybienia formalne w zakresie głosowania nad uchwałą oraz okoliczności wskazujące na to, że uchwała narusza prawa i interesy powoda lub jakiejś grupy mieszkańców.
Zgodnie z treścią art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, a uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Co do zasady zaś uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, o czym stanowi art. 23 ust. 2 przywołanej ustawy. Pamiętać jednakże należy, iż wskazana procedura głosowania nie może naruszać innych unormowań ustawy o własności lokali, a w szczególności art. 6 i 27. W myśl art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Natomiast zgodnie z treścią art. 27 tejże ustawy każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Wola większości członków wspólnoty jest wiążąca dla wszystkich tylko w sytuacji, gdy nie doszło do naruszenia bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa.
Niejednokrotnie zdarza się, że głosy dotyczące określonej uchwały są zbierane przez członka wspólnoty, któremu zależy na podjęciu określonej uchwały. W przypadku tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych do zbierania głosów upoważniony jest zarząd wspólnoty lub administrator, a jeżeli ustanowiono zarządcę – zarządca nieruchomości.. Z całą zaś stanowczością uprawnienia takowego nie posiada osoba trzecia, w żaden sposób ze wspólnotą niepowiązana, choćby była nawet mieszkańcem lokalu wchodzącego w skład wspólnoty.
Kwestia niedopuszczalności zbierania głosów przez osoby nieuprawnione stanowiła przedmiot rozpoznania Sądu Najwyższego, który uzasadniając wyrok z dnia 26 września 2014 r. (sygn. akt IV CSK 727/13, Lex nr 1540640) stwierdził, że z wiążących ustaleń Sądu wynika, że obowiązki zarządcy w pozwanej wspólnocie powierzone zostały Zakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej. W takim wypadku głosy powinny zbierać osoby wchodzące w skład zarządu Spółdzielni albo odpowiednio umocowane przez ten organ osoby do dokonania czynności zbierania głosów właścicieli. Nie ma racjonalnego uzasadnienia, aby członków zarządu obciążać tego rodzaju czynnością. Jednak obowiązek ten powinny wykonać wyłącznie osoby odpowiednio przez organ zarządcy umocowane. Tymczasem za zgodą Spółdzielni głosy zebrane zostały nie przez takie osoby, lecz pracowników osób będących właścicielami lokali użytkowych, w których interesie podejmowana była uchwała. Były to oczywiście osoby nieuprawnione w rozumieniu przepisu art. 23 ust. 1 WłLokU. Nie może zyskać aprobaty taki sposób przekazywania uprawnienia do zbierania głosów, skoro czynności tej dokonywały osoby powiązane stosunkiem zależności z innymi członkami wspólnoty, w których interesie podejmowana była uchwała.
Przywołane stanowisko Sądu Najwyższego jednoznacznie określa krąg podmiotów uprawnionych do zbierania głosów pod uchwałami wspólnoty mieszkaniowej, wyłączając możliwość dokonywania tych czynności przez osoby trzecie w żaden sposób ze sprawowaniem zarządu niezwiązane. Strona pozwana nie wykazała, iż Barbara Włodarczyk wchodzi w skład zarządu Wspólnoty, jest pracownikiem zarządcy nieruchomości bądź została w jakikolwiek sposób umocowania do przeprowadzenia głosowania nad zaskarżoną uchwałą, a nadto, iż osoba ta jest członkiem Wspólnoty lub posiada uprawnienie do decydowania w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej.
Kolejną nieprawidłowością związaną z podjęciem uchwały, która może zadecydować o uchyleniu spornej uchwały, jest samo głosowanie przez członków Wspólnoty. Chodzi o sytuację, kiedy wiedzę o przedmiotowej uchwale oraz głosowaniu nad jej podjęciem posiadała jedynie część członków Wspólnoty. Wszak często zdarzają się sytuacje, kiedy o głosowaniu nie powiadomione zostały osoby najbardziej sprawą zainteresowane, a uchwała jest przedstawiona do głosowania tym członkom Wspólnoty, co do których istniała pewność, iż opowiedzą się za jej podjęciem. Po uzyskaniu zaś wymaganej większości głosów procedura głosowania zostaje zakończona. Takie postępowanie z całą pewnością narusza uprawnienia tych członków Wspólnoty, których o głosowaniu nie powiadomiono. Zostają oni bowiem bezprawnie pozbawieni prawa do zarządzania o nieruchomością wspólną. Podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli. Tylko w razie wykazania przez pozwanego, że nie było możliwe odebranie głosów od wszystkich uprawnionych do głosowania, uzasadniony byłby wniosek, że uchwałę podjął ogół właścicieli (art. 6 u.w.l.), czyli wspólnota (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2014 r., sygn. akt IV CSK 727/13).
Wybiórcze przedstawianie uchwały pod głosowanie przez osobę nieuprawnioną oraz zaprzestanie zbierania głosów po uzyskaniu większości stanowi naruszenie przepisów ustawy o własności lokali, mieszczące się w dyspozycji art. 25 ust. 1 tej ustawy, co przemawia za uchyleniem zaskarżonej uchwały. Na uwagę zasługuje Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2014 r., (sygn. akt IV CSK 727/13) wskazujący, że skoro przy podejmowaniu uchwały doszło do naruszenia bezwzględnie obowiązujących przepisów, to jest ona niezgodna z prawem (art. 25 ust. 1 WłLokU) i wobec tego brak podstaw do obciążania skarżących obowiązkiem wykazania, że wadliwości miały lub mogły mieć wpływ na treść uchwały. Tym niemniej, w konkretnej sprawie takie uchybienia mogą mieć wpływ na podjęcie uchwały.